你所不知道的融创下一步
在我的眼里，每年都有3-5家房企是值得关注和留意的，而每年都有融创的存在。这家公司有趣的地方就在于时不时给你带来一些意外，但是你仔细想想却有很多的情理之中
今天借用大家点时间，和大家聊聊2019年的融创，似乎要做一件蛮大的事情
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为什么说融创值得当成样本去分析，那是因为有一个道理，就是这家企业扩张的非常稳定，一张图就可以很好的表明
在体量已经达到这样规模的前提下，每年都在前进，每年都在提升自己的排名。这说明一件事情，就是数字背后的融创并非用一种非常鸡血的模式在刺激自己的身躯，而是给骨骼注入力量。
换句话来说，哪怕是狂奔，融创也是跑的最稳的那个
这样的模式我们先不说什么，但是在当下楼市里太稀缺，在这个黑马每年轮流换的时代，大家用杠杆、用借贷、用土地储备总能够在很短的时间看到飞快的效果，但总是花无百日红坚持到最后，狂奔过后给人留下各种的不安和唏嘘的无奈，也正因为如此，剖析融创才有了更深远的意义
透过数字背后，其实融创最值得窥视的是他整体产品条线的布局，说实话整个打法和一般开发商都不太一样
比如说壹号院系列，一开始是在北京做出了很具有想象力的北京壹号院
这样的产品力放在20年后来看都是一等一的
但是壹号院系明确之后，融创体系内确定的第一个原则就是壹号院系只能在一个城市最核心的地段才能够落位，同时必须结合当地的山水特征进行更个性化的定制，避免项目的千篇一律
也正因为这个原则，融创全国各地的每一个壹号院都是不一样的，没有任何的标准化可言，但是每个产品都是极高产品力的
正是因为这个准则，也促使这家企业在产品力上保持时刻的创新。融创用一个极致项目，抬高了整个集团不同区域公司的产品水平
而且美妙的地方在于，当一个城市贡献出壹号院这样的高端产品之后，做其他项目就仿佛降维打击一般的驾轻就熟
所以举这个例子其实更多的表达融创的一套打法，在数字的背后，用产品攻市场的逻辑是极度存在的，而且每一条产品线的旗舰类单品，他的威力会比想象中的要大很多
而今天和大家分析的，同样起源在北京区域，同样也是第一个，同样也暗藏着产品背后的野心
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项目的名字挺有趣
首先这是一个小镇项目，也同样是一个文旅盘，对于这样一个项目，先来看他的基础分
项目位于青岛藏马山，这样的地段气质就非常符合文旅类项目的初心，在这样的位置是有潜力勾勒出不一样的生活样貌，承载起城市短途休闲度假目的地的生活需求
然后整个大盘规划也是沿袭山体的脉络肌理，规划了贴合地貌也同样贴合人情风味的载体
好，以上的内容都还是文旅小镇开发的常规内容和可预见的形式，那么见证看一个文旅盘是不是好好做几个基础点就可以看出来了
第一，是否关注非住宅的部分，大盘能够运营起来，配套是核心，不愿意做配套的项目或者只用配套做噱头的项目注定没有未来
第二，住宅部分在摆脱土地属性之后是否能够呈现惊艳的产品，很多开发商没有搞清楚一个逻辑，愿意买文旅小镇盘，一定是产品力要具备惊艳能力的，说实话这一点，有实力的开发商就不多
最后一个，团队是否有运营能力让整个项目活起来
所以现在的阿朵小镇虽然面目没有完全展开，我们来看这张图就能看出大概
整个项目配套的比例超乎想象，而且把项目整体围住，这表明了一个态度，不把区域运营好融创就不做小镇了
再来看看住宅的产品力，做出什么样的产品是设计驱动还是成本驱动，很多小镇都控制不住，很明显在阿朵小镇里放在很重要的位置
再加上融创长期以来所储备的运营经验，基本上所有的根基都已经打好了，阿朵小镇整体来说一定是个绩优项目
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另外很重要的一点，在如今小镇概念如此泛的当下，如何突围以及差异化，我个人觉得有一个重要标准，就是当下的小镇，是给大家一个便宜买得起的产品，还是给大家另一种的生活模式
听上去是很虚的词，但是其实很值得推敲的。在地段城市属性削弱的小镇模式里，如果你打价格战做标品，那不论是内部产品细分还是和竞品竞争都会陷入恶性循环，这也是很多小镇没做出来的核心原因
所以阿朵小镇非常重要的一个逻辑，就是针对改善和高端客群提供生活样本，这也是为什么我们可以看到在项目里有很多精神层面的元素
依据肌理脉络规划的阿朵农庄，这个元素是所有城市阶层最匮乏的元素，在项目内得到整体包裹式的规划和排布
未来项目内引入的安麓酒店，安麓酒店的加入不是简单的为项目增加一个商业配套，本质上是赋予阿朵小镇一种生活模式，那种退一步海阔天空的士大夫精神得到最大程度的放大
同时，由于项目室外的自然环境比如数百亩的茶园、阿朵农场、蓝莓园、森林公园等实在太优越了，如何与室内环境进行有效的结合，是非常考验项目方对项目本身的理解能力的
通过与当代多位顶级建筑大师反复的沟通及思维碰撞，最后呈现的结果就是
你在室内可以看到充满意识形态的美术馆、艺术馆、图书馆，其实从本质上看，这就是项目在深入挖掘当地文化特质的时候，将相关资源转化为实实在在可接触的空间
包括项目内部核心的风情商业街，这也是之前为什么我一直强调的开发商的空间运营能力，如果这样的面积没有运营，未来存留下来的就是鸡肋，但是空间盘活之后才有所谓的文旅生活，小镇生活
所以我们看到，在整个非住宅部分，整个阿朵小镇非常关注用户的精神层面和感官层面，也只有这样的精神层面元素的植入，才能差异化其他项目，也体现出项目本体的稀缺
在产品阶段想不通这个逻辑，在后期营销就会越来越被动
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好，我们试着把这个项目放在融创的战略上，最近大家都知道一个事，融创改了LOGO
而调整的背后也诉说着一个战略布局，就是融创要重仓文旅产业，这本质上是非常顺理成章的布局
其实孙宏斌从一开始就对外说，不论是投资乐视还是收购万达文旅，本质上就是在投资消费升级这件事，而这个逻辑在未来房地产比例中占据越来越重要的份额
但是这一场仗该如何打以及怎么打，其实非常耐人寻味的。我们从北京区域公司看到了当初和壹号院差不多的逻辑
首先我们看到很明显的，阿朵小镇作为集团内的旗舰类项目，将得到整个融创产品力和资源最大程度的倾斜，将这个少有的针对高端客群的小镇项目给盘活
然后依赖这个模式在全国各个城市做样板和试验。
我们看到的，其他城市的小镇同样不是标准化复制，同样各自有各自的IP
但是IP不同的时候，整个项目运营内核是趋同的，比如重视非住宅部分，加强运营以及产品为王，这三条操盘准绳在阿朵小镇里得到充分的打磨，未来也会在其他项目里充分的运用
很多人没有意识到，阿朵小镇的英文名是A Tour A Life，意思也非常明显，给你一段不一样的旅程，只要把这条的路径跑通了，不论是企业还是规模才能上一个台阶
而这一条路，也让融创从那么多小镇项目的红海里跳脱出来
好了，单项目看项目格局又小了，整个融创的野心是什么，依靠这个项目又想要撬动什么
这又要回到融创要重仓文旅产品的逻辑上，为什么要做文旅，骨子里是要做房产维度的消费升级
我曾经说过，随着房产开发进入到下一个阶段，未来越来越多的房子是卖给有房子人的。什么意思，以后买你房子的人都是见过世面的，所以你给他房子要多一个理由
这也是我说的真正的文旅项目不是大家图便宜买的，而是觉得买你这里可以换一种生活模式，只有这样的产品出发点才有可能做出合格的项目
这样，整个围绕消费升级的产品力投资算是构成了一个闭环了，这也是归根到底为什么我说哪怕是狂奔融创也是跑的最稳健的一个，因为我们看到数字的背后是一个个项目的叠加，而每一个项目背后都是依赖产品力征服客户和市场
刚刚结束的2018年融创业绩发布会上，孙宏斌说了一段话我印象挺深的
但是这个投完之后后面就不需要再投了，但是资产会持续性创造收益，5-10年后可以值5000亿，2%就是500亿，这对房地产为主的企业来说，利润率的提升是惊人的
很多人对这样的话的直观感受是老孙白衣骑士运筹帷幄，而我的理解是，产品蝶变之后带来的长线价值回报
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2019年，毫无疑问不论是文旅项目还是小镇开发都将进入深水区，脱离早期概念的孵化，能否为市场和客户提供高端稀缺的精准产品，则是产品是否跳脱竞争圈的关键
这需要产品力的根基，资源整合能力以及最关键开发商自己的眼界。说实话具备这样的房企并不多，但是一旦涉足，未来的市场就是广阔的蓝海。
最后用阿朵小镇的一句口号作为结尾，藏着融创对于文旅项目，阿朵小镇的态度
生逢灿烂
相遇美好